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地方政府規章
關于發布《深圳市物業管理服務收費管理規定》的通知
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各物價分局、各區建設局（住宅局），各有關單位：
為規范我市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據價格管理和物業管理的有關規定，我們制定了《深圳市物業管理服務收費管理規定》。現予發布。
深圳市國土資源和房產管理局
二○○六年八月七日
深圳市物業管理服務收費管理規定
第一條 為規范我市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據價格管理和物業管理的有關規定，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于已取得經營資格的物業管理企業對本市住宅、辦公、工業、商業等物業提供物業管理服務的收費行為。
政府開發的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房等的物業管理服務收費，適用本規定。
第三條 本規定所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的共用設施設備和相關場地進行維修、養護、運營、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 物業管理服務收費應當遵循合法、公開及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 住宅物業的物業管理服務收費實行政府指導價。業主與物業管理企業應當根據市價格主管部門和市物業管理行政主管部門公布的指導標準在物業管理服務合同中約定收費標準。
非住宅物業的物業管理服務收費實行市場調節價，由業主與物業管理企業在物業管理服務合同中協商約定收費標準。
市價格主管部門應當會同市物業管理行政主管部門定期發布住宅物業管理服務收費指導標準。
第六條 建設單位銷售物業時，應當向物業買受人明示前期物業管理服務費標準。
建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，應當明確物業管理企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業買受人共同利益的，相關約定應當一致。
物業入住前的物業管理服務費用由開發建設單位承擔。
第七條 物業管理服務收費可以采取酬金制或者包干制等形式。
酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的計費方式。
物業管理服務合同中應當明確約定物業管理服務收費的計費方式。
第八條 物業管理服務收費實行酬金制的，預收的物業管理服務費包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金。
物業管理服務收費實行包干制的，物業管理服務費包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
第九條 下列項目支出可以列入物業管理服務成本或者物業管理服務支出，但不得重復計算：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）清潔衛生費用；
（四）綠化養護費用；
（五）公共秩序維護費用；
（六）物業共用部位水、電費用；
（七）用于物業管理的固定資產折舊及辦公費用；
（八）物業共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用；
（九）必要的社區文化、體育活動費用；
（十）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業管理服務成本或者物業管理服務支出。
第十條 物業管理企業應提供下列基本服務項目：
（一）清潔衛生。做好公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及經常性的保潔，做好除“四害”消殺服務工作。
（二）公共秩序維護。協助有關部門維持物業管理區域內公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。
（三）園林綠地養護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務合同和服務公約規定對其他園林設施進行日常養護。
（四）物業共用部位、共用設施、設備日常維護。做好共用部位、場地及設施、設備的日常維修養護。
（五）物業管理法律法規規定的其他服務項目以及根據物業管理服務合同約定的其他服務項目。
第十一條 實行酬金制的，物業管理企業在測算物業管理服務費時，應以實際的支出為計算依據，以本物業管理區域的物業管理服務支出為基數計提酬金。
酬金的提取由物業管理企業和業主根據供求關系、企業資質、管理標準、服務內容和服務水平等因素，通過招標、協議等方式確定比例或固定數額。
物業管理企業在接管項目之前及每年年底前，應根據本物業管理區域的實際情況及業主對物業管理服務的需求，制定下年度本物業管理區域的開支項目和標準的預算方案，經業主委員會審核并報業主大會同意后實施。
物業管理服務收費標準根據業主大會批準的預算確定。實行政府指導價的，不得超出政府公布的指導價范圍。
第十二條 業主委員會和物業管理企業應每三個月公布一次物業管理服務費的收支帳目，接受業主的監督。
實行酬金制的，預收的物業管理服務費屬于代管性質，為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用于物業管理服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應在每年初進行上年度的物業管理服務費決算，經業主委員會審核后向業主公布。
物業管理服務費除去物業管理支出和物業管理企業的酬金后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的物業管理服務費，不得擅自提取或挪作他用。
第十三條 實行酬金制的，業主委員會和物業管理企業可以共同聘請專業機構對物業管理服務費用年度預決算和物業管理服務費用的收支情況進行審核、審計。
聘請專業機構審核、審計的費用計入物業管理服務支出。
第十四條 物業管理企業利用產權為業主共有的場地、場所及設施、設備進行經營的收益屬于全體業主，納入物業管理服務費。
第十五條 業主應當按照物業管理服務合同的約定按時足額交納物業管理服務費。
已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理服務費由開發建設單位全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，原業主或物業使用人應當結清物業管理服務費。
違反合同約定逾期不交納物業管理服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
第十六條 物業管理服務費按房地產權利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產權利證書的，物業管理服務費按購房合同標明的建筑面積收取。
物業管理服務合同約定按其他方式收取的，從其約定。
第十七條 物業管理服務費自業主入住之日起開始交納。
已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理服務費由開發建設單位自首個業主入住之日起全額交納。
前款所稱“入住”是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續。入住人收到入住（入伙）通知后在規定期限內不辦理相應手續的，視為入住。
第十八條 因裝修產生的垃圾由業主在規定的期限內負責清運。業主委托物業管理企業清運的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定。
第十九條 物業管理企業對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。
第二十條 業主或非業主房屋使用人進行房屋裝修時，物業管理企業可向業主或非業主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。
裝修保證金（押金）標準由物業管理企業與業主或非業主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協議中約定。住宅物業的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業主或非業主房屋使用人和裝修承建單位分擔。
裝修保證金（押金）應當用于裝修對物業公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業管理企業應在裝修驗收后一個月內全額退還裝修保證金（押金）。
物業管理企業與業主或非業主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應出示修復的工（料）價單。
第二十一條 除前述費用外，物業管理企業不得強制收取與裝修管理相關的其他任何費用。
除裝修保證金外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。
第二十二條 未經業主大會同意，對取得國家、省、市各級優秀、示范物業管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。
第二十三條 住宅樓的電梯起始層住戶不承擔電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區分。
第二十四條 物業管理服務費一般按月收取，但經雙方協商同意按其他方式收取的除外。
第二十五條 物業管理企業不得增設物業管理服務合同約定之外的其他強制性服務項目和收費。
物業管理企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
第二十六條 物業管理企業可以根據業主和非業主房屋使用人的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十七條 對同一物業管理區域內相同的物業，物業管理企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。
同一物業管理區域內分期開發的同類型物業，如業主享受相同的服務，物業管理企業不得對不同時間入伙的業主實行不同的收費標準。
第二十八條 物業管理服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當按照國家發展改革委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》規定做好明碼標價工作。
第二十九條 市、區價格主管部門應加強對物業管理服務收費的監督檢查，依法查處違反規定的收費行為。
第三十條 本規定實施前由市、區價格主管部門核定的具體物業的物業管理服務收費標準的有關批文一律廢止。業主大會和業主委員會未成立的，可以繼續執行原收費標準。
第三十一條 本規定自2006年9月1日起執行。此前由市物價局和市國土資源和房產管理局（市住宅局）制定的物業管理服務收費政策與本規定相抵觸的，按本規定執行。