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領導動態
建設部副部長劉志峰在2004年房地產市場信息系統與預警預報體系建設國際研討會上的講話
瀏覽次數：1533建設部副部長 劉志峰
2004年4月5日，上海
各位代表、各位來賓，女士們、先生們：
“房地產市場信息系統和預警預報體系建設國際研討會”今天召開了。來自美國、加拿大、法國和澳大利亞的各位專家將在會上作專題演講，國務院有關部門、各省、市代表和有關專家學者參加了這次會議，并將結合中國房地產市場發展的實際情況展開研討。我謹代表中華人民共和國建設部，對參加這次會議的各位專家、各位代表，表示衷心的感謝和熱烈的歡迎。
下面，我就中國房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作，先談幾點意見，供大家參考。
一、建立房地產市場信息系統和預警預報體系是進一步推進中國住房市場化進程的迫切需要
1980年以來，中國城鎮住房制度改革不斷深入。特別是1998年停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房市場化改革取得重大突破。目前中國城鎮住房私有率達到80％以上，住房產權格局發生了根本變化。商品住宅銷售面積中，個人購房的比例達到95％以上，成為商品住宅的購買主體。住房二級市場全面開放，中介服務業務快速發展，房地產市場加速發展。商品住宅占城鎮住宅竣工面積和投資的比例大幅度提高，市場機制的作用得到較大程度的發揮。總體看，與社會主義市場經濟相適應的住房新體制已基本形成，以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的重要的支柱產業。與此同時，私有住宅占城鎮居民家庭資產份額的比例已達到47％。因此，房地產市場能不能持續穩定健康地發展，既關系到國民經濟的持續健康發展，也關系到廣大居民住房資產的保值升值。
目前，總體上講，中國房地產市場發展是健康的，但我們也要看到，房地產市場發展不平衡，各地區之間房地產市場化程度還有較大差異，發展中也出現了一些新情況、新問題。有的地區投資增幅過大，有的市場供求結構性矛盾突出，價格上漲過快，不利于房地產業和國民經濟的持續健康穩定發展。這些問題的存在，既有我們面對快速發展的市場，調控經驗不足、調控能力有待提高的因素，也與市場的自我調節、自我完善機制沒有形成有密切關系。當前，進一步推進以住房為主的房地產業市場化改革的重要任務，就是要完善政府對房地產市場的調控機制，完善市場的自我調節機制，在政府宏觀調控下充分發揮市場在配置資源中的基礎性作用。
房地產市場具有典型的信息不對稱特點，順利實現上述兩個“完善”，最基礎的條件就是市場信息的完整充分、公開透明。建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，有利于形成良好的市場信息反饋機制，科學把握市場發展態勢，適時適度地實施宏觀調控，防止市場大起大落；有利于增強市場透明度，引導理性投資與消費，充分發揮市場的自我調節作用。為此，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確要求加快建立房地產市場信息系統和預警預報體系；國務院領導對此高度重視，多次指示要抓緊抓好。
二、房地產市場預警預報的主要指標
做好房地產市場預警預報，重要的是正確選擇指標體系。市場信息是多樣的甚至繁雜的，反映市場形勢的指標也多種多樣，要從大量市場信息和不同指標中，去蕪存菁，選擇最能體現市場運行狀況和趨勢的敏感性指標。我認為，價格和空置率是主要指標。價格和空置率兩個指標的綜合應用，基本能反映市場發展趨勢。
價格是市場供求關系的直接反映。一方面，價格具有即時性，反映了當前的市場交易情況；另一方面，對價格的預期又是新的投資和消費決策的基礎，決定了市場發展趨勢。我所說的這個價格，不是指目前國家和地方有關部門公布的新建商品房平均售價，目前公布的價格還不能完全準確地反映某個地區市場價格的變動情況。房地產價格應當是由各分類價格組成的指標“體系”。房價包括房地產出售價格和出租價格，兩者有密切聯系，但又分別反映出售和出租市場的不同情況。價格分析要考慮售價變動情況，更要關注租金變動趨勢，后者更能真實地反映住房使用人和市場實際需求。既要考慮平均價格水平的變動，更要研究分地段、分用途、分層次的價格變動，反映同類、同品質房地產價格水平，分類價格有更強的市場指導意義。另外，還要關注同類物業租售關系的變動趨勢。比如有些城市，租金在下降，房價在上升，兩個價格指標反向變動，引起租售關系的變化，是市場供求狀況及發展趨勢的重要信號。
空置率是反映一定時期市場吸納能力的重要指標，空置房屋的類型、占市場總供應的比例，反映市場有效需求、引導市場供應，一定程度上決定市場走勢。這里的空置率，并不是按目前房地產開發統計中的商品房空置量簡單推算的，而是指報告期內，待出售、出租的各類房地產占市場全部存量房地產（包括報告期新增量）的比率。也就是，把目前待出售、待出租的各類房地產作為分子，把全部房地產（包括增量和存量）作為分母來算出一個空置率。同時，只算總的空置率是不夠的，空置率也應當是分地段、分用途、分層次的指標“體系”，包括總的空置率是多少，商業用房空置率是多少，寫字樓空置率是多少，住宅空置率是多少，住宅里面又要分高檔的、中低檔的，或者別墅、多層、高層和戶型面積等。因此，空置率也不是一個單一總量指標。
三、我國房地產市場信息系統建設的問題和任務
全面、準確的信息是預警預報的基礎，是市場自我調節的最主要因素，信息采集是所有工作的基礎和重點。但現行的信息統計制度是在住房實物分配體制下建立的，還沒有隨房地產市場的快速發展及時完善，不能滿足對房地產市場分析、評估和實現預警預報的需要。突出表現為“五個不適應”：
一是注重總量、不注重結構，不適應房地產不可移動、產品差異性強、區域性強的特點。實際上，房地產包括住宅和非住宅，非住宅中包括寫字樓和商業用房等，住宅中又包括高檔的、中檔的和低檔的，高檔的又分別墅和其它高品質的住房，另外還要區分戶型。因此，籠統地講總量、不講結構，不能完全反映市場的供求情況。二是注重增量、不注重存量，不適應當前統一的房地產市場體系初步建立、增量和存量互動的形勢。市場是統一、開發的，存量房、增量房都參與市場活動，現在一些居民購買第二套住房，也許現在還沒有考慮出售或出租，但是這些住房將來可能進入市場。三是注重城區、不注重城鄉互動，不適應城鄉人口遷移形成的市場需求，以及城鄉結合部和“城中村”的大量房屋供應的現實。這個問題就全國而言可能還不是很明顯，但在少數城市已比較突出。如，有的城市城鄉結合部和“城中村”的農民蓋了大量住宅，農民自住占很少一部分，相當一部分參與市場交易，主要是用于出租。四是注重買賣、不注重租賃，不適應規范發展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求。我們現在公布的指標體系中交易情況主要是新建商品房的交易情況。五是注重部門統計、不注重數據整合，不適應房地產業與相關產業密切聯系、相互影響的實際。
為了適應房地產市場發展的客觀要求，全面把握市場態勢，應當進一步研究完善房地產市場信息統計指標體系。要充分利用現代化信息技術手段，注意加強各部門間的協調配合，依托與房地產市場相關的業務系統，全面采集覆蓋城鄉相關區域、覆蓋存量與增量、覆蓋買賣與租賃、覆蓋住宅與非住宅的完整的市場信息。解決“五個不適應”，做到“四個覆蓋”，應當講難度比較大，任務也比較重，但是我們必須這么做。因為，這是保證客觀準確地分析市場形勢的需要，保證正確適度地實施宏觀調控的需要，保證及時合理地引導市場的需要，最終目的是促進房地產市場持續健康發展。可以先在一定區域進行試點，抓住主要指標，逐步完善指標體系，找準工作重點，取得經驗后全面推廣。
各位代表、各位來賓、女士們、先生們：
加快建設房地產市場信息系統和預警預報體系，是加強和完善政府宏觀調控，促進房地產市場持續健康發展的一項重要舉措。真誠地歡迎國內外專家多提寶貴意見，希望各位代表結合實際情況深入研討。我相信，這次會議對于加快我國房地產市場信息系統與預警預報體系建設必將產生積極作用。
最后，預祝研討會圓滿成功。謝謝大家！