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領導動態
建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在2004年房地產市場信息系統和預警預報體系建設國際研討會上的講話
瀏覽次數：1623建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長 謝家瑾
2004年4月6日 上海
同志們：
這次會議在上海市房屋土地資源管理局的精心承辦和全體代表的共同努力下，完成了原定議程，取得了較好的效果。
昨天上午，劉部長作了重要講話，強調了建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系的重要性、迫切性，明確了下一步的工作方向，特別是關于抓住兩個敏感性的關鍵指標，構建四個“覆蓋”的多維房地產市場信息系統，加強預警預報工作的思路，對我們下一步的工作具有重要的指導意義。
美國、加拿大、法國、澳大利亞的專家介紹了各自國家在房地產市場信息收集、分析、發布和信息系統建設，以及政府通過房地產信息系統合理引導市場等方面的經驗，對我國房地產市場信息系統和預警預報體系建設有很強的借鑒意義。他們的演講內容，會后我們還要做進一步整理和歸納，有些問題還將繼續加強與他們交流。
下面，我想就全國房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作作一個簡單回顧，并就下一步工作思路講幾點意見，供大家參考。
一、房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作進展情況
（一）全面部署房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作
去年初在武漢召開的全國房地產工作會上，我們提出了2003年上半年完成房地產市場預警體系研究，并選擇已開展預警體系研究的5-6個城市試運行；年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用的工作目標。
2003年5月建設部辦公廳印發了《關于在上海等13個城市試運行城市房地產市場預警預報信息系統的通知》（建辦住房函[2003]216號），確定了上海、杭州、廈門等14個城市（后增補成都市）作為首批試點城市，并制定試點工作方案。
2003年8月國務院下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（以下簡稱國務院18號文），明確提出：建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。要加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。各地房地產市場信息系統和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一并落實。
2003年9月，我們將試點城市擴大到35個大中城市（后來又進一步擴大到40個城市）。
為貫徹國務院18號文件精神，加強部門之間數據資源整合，全面部署房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作，今年初，建設部等七部門聯合印發了《關于加強協作共同做好房地產市場信息系統和預警預報體系有關工作的通知》（建住房[2004]7號），明確了各有關部門之間的工作分工，并對組織工作機制、相關制度建設提出了要求。
目前，絕大多數試點城市已確定了房地產市場預警預報工作的牽頭單位，正在按試點方案的部署積極開展各項工作。不少城市積極爭取政府支持，加強相關部門間的協調。如鄭州市在總結經驗教訓的基礎上，由市政府辦公廳轉發文件，明確了各部門相互協作的具體內容、方式和相關措施，從制度上保證信息采集的全面性、準確性、及時性和安全性，收到了良好的效果。
（二）加強數據采集工作
數據采集是建立房地產市場信息系統的基礎性工作。為了探索有效的數據采集方式，去年6月，我們在杭州市進行了房地產市場預警預報信息采集軟件的示范性操作；隨后，在廈門召開了房地產市場預警預報試點城市工作協調會，對數據采集和軟件推廣工作進行了部署。9月，我部委托廈門建設局完成了房地產市場預警預報信息采集軟件基礎版本的開發。12月下旬，又在廈門對擴大試點后新增城市進行了信息采集軟件業務培訓。
目前，先行試點的14個城市中除個別城市外，均已安裝了房地產市場預警預報信息采集軟件，其中上海、深圳、廈門、鄭州、哈爾濱、大連、天津、杭州、重慶、長沙、成都等11個城市正在進行房地產市場信息數據的采集工作，西安、南京也在進行開發企業數據上報的培訓工作；其他城市也已進入或即將進入全面數據收集階段。
不少城市在使用信息采集軟件時，注意與本地業務管理系統相結合，取得了較好效果。如，上海市以房地產產權登記、交易等業務管理為依托，在全面建立土地信息數據庫的基礎上，采集了相關聯的全上海房地產信息，建立了基于GIS的房地產信息系統，為房地產市場信息采集、分析和發布提供了強大的數據平臺。哈爾濱市立足于房地產開發項目信息的收集和管理，建立了房地產市場信息系統，通過建章立制、落實組織工作機制、加大對開發企業數據報送人員的培訓力度等方式，加強數據的采集工作，目前已收集了130多個房地產開發項目的有關信息。
（三）開展房地產市場預警預報課題研究
去年初，我部委托上海市社會科學院房地產研究所開展了房地產市場預警預報指標體系課題研究，目前已取得階段性成果，正在根據有關城市提供的數據進行驗證和完善。此外，上海市房地資源局、深圳市規劃國土局也都充分運用本地市場信息資源，開展了預警預報課題研究并開始試運行。
二、目前存在的主要問題
盡管前一階段，部里和各試點城市在房地產市場信息系統和預警預報體系建設上付出了較大努力，工作也取得了一定成效，但總體上進展較為緩慢，沒有達到預期效果。突出表現在：
?。ㄒ唬┎糠殖鞘泄ぷ鳈C制落實不到位
有的試點城市甚至是先行試點城市至今還沒有落實牽頭部門；有的城市牽頭部門的組織協調工作不到位，不注重部門之間的配合，沒有發揮好牽頭部門應有的作用；部分城市系統建設方案和資金都沒有落實，導致這些城市房地產市場預警預報數據采集工作無法展開。
（二）數據采集工作很不理想
前一時期，各地增量房地產市場數據采集主要依托開發企業填報，從實踐情況看，不少城市由于缺乏有效的保證措施，數據來源不全面、準確性差等問題十分突出。有的是因為主管部門管理不到位，沒有將所有開發企業及其開發項目納入數據填報范圍；有的是由于沒有有效的制約手段，致使一些開發企業對此項工作不重視，采取應付的態度，加上數據填報人員素質低、責任心不強，導致填報數據的隨意性大。鄭州市房管局用了幾個月的時間，指導和督促開發企業填報項目數據，但在對上報數據進行整合時發現，數據質量很差，漏項、錯報現象比較嚴重，導致無法進行數據匯總，或匯總出來的結果與市場實際情況差距較大，從而降低了結果的可信度，影響了對數據的分析、利用。有的開發企業視項目銷售情況為企業商業秘密，瞞報、亂報或拒報情況較為普遍，使得銷售情況得不到真實反映。此外，存量房地產市場數據主要依托交易登記管理和租賃登記備案管理系統，但大多數試點城市基本還沒有顧及這一塊數據的分析，有的城市交易登記管理系統不關注分類信息，得到的數據不能反映市場結構狀況；大多數城市租賃登記備案率低，租賃數據不全面的問題也很突出。
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多數城市房地產開發和交易管理職能分別在開發辦和房地局，在信息系統建設中也存在各行其是的問題。特別是沒有實行商品房預售合同聯機備案的城市，交易登記渠道采集的數據與開發管理渠道采集的數據，由于在指標含義、時間上等不一致，二者差距較大，無法形成統一信息。此外，除上海等個別城市外，絕大多數城市的土地市場信息與房地產市場信息尚沒有整合；商品房交易登記信息如何與房地產開發統計制度銜接的問題，在多數城市也沒有得到有效解決。
?。ㄋ模┲贫冉ㄔO還有待完善
制度建設是房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作的重要保障。許多城市還沒有建立信息報送、信息發布、非公示信息的安全保密和責任追究等方面的制度，制約了系統建設和數據采集工作的順利開展。
上述問題的存在，客觀上是由于基礎工作薄弱，信息渠道比較分散，加上沒有現成的經驗可循，工作難度確實較大。但也與我們前一時期指導思想上的偏差有很大關系。一是對工作困難程度估計不足，存在急功近利傾向。原計劃去年底前完成房地產市場預警體系研究，并在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，今年6月底前在40個重點城市全面開通房地產市場信息系統和預警預報體系的目標，現在看要求確實過高；二是工作方法簡單，缺乏系統考慮。特別是對數據的可取得性和不同采集渠道得到信息的有機組合方面，投入力量不夠；三是注重數據成果，忽視了對數據質量保證制度的研究。
三、下一步的工作思路和工作重點
?。ㄒ唬┱_理解房地產市場預警預報體系建設的目的
房地產市場具有很強的區域性特征，各地發展情況與存在的問題不一，產生問題的原因也各不相同，因此，解決問題的對策不能簡單化搞一刀切，而必須是在充分掌握當地市場發展狀況和全面信息的基礎上，及時發現問題并加以解決，這也正是建立房地產市場預警預報體系的主要目的?，F階段，房地產市場信息系統和預警預報體系建設的主要工作不是設定區間，用指標值是否超出區間范圍來簡單地判斷房地產市場冷熱，而是要通過信息的全面采集和數據分析來加強對市場的監測，準確判斷各地房地產市場運行狀況和發展趨勢，及時發現市場運行中存在的問題，針對這些問題，分類提出調控對策，把問題解決在萌芽狀態，促進房地產市場的健康發展。同時，通過市場信息發布，增加房地產市場的透明度，引導企業理性投資、消費者理性消費。因此，曾培炎副總理指出，建立房地產市場信息系統和預警預報體系是一件功德無量的事情。
?。ǘ┛茖W進行數據采集
建立房地產市場信息系統，全面、及時、準確地采集房地產市場有關數據，是建立房地產市場預警預報體系的基礎。全面采集市場信息，就是劉部長提出的采集覆蓋城市及其相關區域，覆蓋存量與增量，覆蓋買賣與租賃，覆蓋住宅與非住宅的多維市場信息。如何保證數據的及時性、準確性、完整性，關鍵是要理清思路，充分利用現有的管理手段，依托業務管理系統，找出切實可行的數據采集途徑。
1、增量房地產市場的有關數據采集。根據目前房地產市場管理的實際，我考慮，數據的采集可以分開發項目管理和交易登記管理兩段進行。前半段，即從項目立項、土地取得到開發企業提出預售許可申請（前），主要依托房地產開發管理業務系統?！斗康禺a開發經營條例》第十九條規定：“房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案?！睋耍鞴懿块T應當督促各房地產開發企業，按規定將其開發建設的每個項目在開發建設過程中的主要事項，如立項審批、規劃設計、資金投入情況、拆遷安置、建設進度等，及時報送。要把資質管理和信用檔案制度與開發企業執行項目手冊制度情況結合起來，對不按規定報送有關數據，或報送數據質量不高的開發企業，要作為不良信用記錄記入其信用檔案，并在資質年檢時作為一項因素加以考慮。同時，適應管理現代化和報送數據及時性的要求，開發企業應當以與管理部門聯網的方式，實現網上及時上傳報送。如果這些手段能夠到位，用目前的房地產市場預警預報信息采集軟件，項目管理所涉及的各項數據，包括每個項目從立項、規劃、用地、開工、施工、竣工、預售合同面積、直到預售許可申請等各個環節的各類信息，主管部門都可以及時掌握。至于數據的質量，一是要保證數據全面。開發企業報送數據時不能漏項、缺項；二是要保證數據準確。要督促開發企業真實填報，遇到規劃設計等變更時，要將變更情況及時如實上報。
后半段，即進入預售環節后，可以充分利用房地產管理部門日常管理活動中形成的大量管理信息及相關信息。尤其是銷售情況，完全可以依托房地產交易登記管理業務系統自動生成，不再需要開發企業報送?！冻鞘蟹康禺a管理法》規定了商品房預售許可、預售合同登記備案、成交價格申報和房屋權屬登記制度，這些制度是房地產管理部門依法管理房地產市場的主要手段。近幾年，各地在認真落實上述法律制度過程中創造了很多好的做法，尤其是在房地產交易與權屬登記管理規范化、現代化方面投入很大，開發了不少好的系統軟件，有的在使用功能等方面比較突出。如佳木斯市采用的圖文管理系統具有很強的功能：（1）應用GIS技術的定位功能，結合房地產位置固定的特性，實現房地產權屬登記的動態管理。在系統中事先植入了以幅、丘、幢為內容的定位圖形庫；辦理預售許可時，建立包括分層、分戶圖形庫等內容的樓盤圖文備案表；用戶預購商品房的，可通過互聯網登錄房地產管理部門的局域網提出申請，就可直接辦理合同登記備案；用戶辦理權屬登記時，受理員只需輸入產籍號，就可以直接從圖形庫中調用數據與圖形，通過圖形庫與數據庫的有機關聯，得到房屋面積數據，實現了以圖調檔，以檔調圖。（2）具有應用圖形限制功能，可通過樓盤上顯著的顏色反應出每套房屋的登記狀態、抵押狀態、查封狀態，避免一房兩賣，或抵押、查封等受限房屋產權轉移的風險。（3）可以從數據庫中找出指定房屋的分戶圖，并在房屋分丘圖上智能定位，實現激光成像輸出，直接在權證上進行激光配圖，無需人工粘貼，可有效地避免差錯。剛才，上海、天津、重慶也介紹了他們在這方面的工作。我認為，這套系統完全有條件承擔后半段信息采集的任務。
鑒于以上思考，為適應房地產市場信息系統的建立，在座的各個城市要進一步推動房地產交易與權屬登記規范化管理。當前工作的重點：一是從房地產市場預警預報數據采集的實際需要出發，研究完善指標體系，優化管理流程，改進管理方式，將分散在各個管理環節中的商品房預售許可、預售合同登記備案、交易與權屬登記、租賃合同登記備案等管理信息系統整合，完善現有業務管理系統。二是以此為基礎，建立和完善以樓盤表為紐帶的管理網絡系統，并將房產測繪或預測繪成果導入。樓盤表要包括每個項目的預售許可面積、可預（銷）售套數、面積、報價，以及每套房屋的面積、戶型、朝向、售價以及能否預售、是否成交、是否抵押在內的各種市場信息。要做到點擊樓盤號，就能顯示該樓盤所有房號；點擊房號，就能顯示該套房屋在該時點的所有信息。在此基礎上，很容易實現商品房預售合同網上下載、網上聯機備案，交易管理和權屬登記過程也均在業務管理系統內部得到實現。這樣，就實現了對每套房屋銷售狀況、權屬變動、價格變化的跟蹤管理和開發項目運行過程的全程監控。
由于增量房地產數據是分兩段采集的，因此預售許可前的項目開發管理數據和預售許可后的交易登記管理數據的對接，是數據處理的難點。對此，建議都統一到樓盤表上，把樓盤表作為兩個業務管理系統結節點，兩者采用統一的樓盤和居室識別碼，并明確數據沖突時的取舍原則，必要時，輔之以抽樣調查驗證，確保市場數據和信息的整體性和一致性。保證數據統一性的關鍵，是有關部門必須從大局出發，加強協調配合。這兩段的工作，最好能通過協商，由一個部門承擔。否則，牽頭部門要根據預警預報體系建設的要求，積極與相關部門溝通，其他部門要打破條塊分割，積極配合，盡快建立統一的信息平臺。
2、存量房地產市場數據采集。二手房交易、房屋租賃、全社會存量房屋等數據的采集，要通過房地產管理部門對市場的日常管理來進行。存量房地產市場數據主要有兩類：一類是日常管理過程中產生的直接數據?？梢砸揽糠康禺a交易管理與權屬登記、房屋租賃登記備案等手段，從二手房成交價格申報、交易過戶、轉移登記、抵押登記和房屋租賃登記備案等管理過程中獲得。盡管房屋租賃登記備案也是《城市房地產管理法》規定的一項重要管理制度，但當前租賃市場發展不規范，管理還很不到位，急需加強。另一類是間接數據，是管理的副產品。目前，隨著個人成為房地產市場的絕對主體，二級市場日趨活躍，大量的二手房買賣和房屋租賃是通過中介機構實現的。中介機構作為市場供求雙方的橋梁，在實施中介服務中掌握了大量的第一手信息。北京、上海等城市在依法規范中介市場的工作中，選擇若干骨干中介機構作為存量房地產市場數據的定點采集單位，以得到的數據來校驗、修訂管理系統數據，補充了業務管理系統數據的不足，效果很好。因此，可以借鑒兩地的經驗，在本地選擇若干家業務量較大、運作規范的中介機構，提供二手房交易和房屋租賃信息。也可以在舉辦各類房地產展示交易會時，委托中介機構進行問卷調查，取得有關市場信息。通過對管理中得到的數據與中介機構提供的數據的對比分析，可以發現管理覆蓋面與市場實際情況的差距，并掌握受托房屋在中介機構手中的滯留期，還可了解各種類型房屋在二級市場上的接受度。對兩個途徑取得的數據加以協調、整合，得到分區域、分用途的市場信息，可供我們分析市場采用，也可向社會發布，引導市場健康發展。全社會存量房屋現狀數據的采集，要因地制宜，已采用基于GIS技術的房地產交易與權屬登記管理業務系統的城市，可直接從系統中取得；沒有采用GIS技術的城市，可通過產權檔案數字化結合抽樣調查得到；有條件的地方，也可以進行房屋普查。
要加強房地產市場需求的研究。房地產管理部門要重視日常信息收集工作，注意挖掘能反映市場結構狀況的數據，特別是關于市場需求的數據，如對買受人情況、購房次數、購房原因、價位區間、購房貸款等進行分類統計，以分析現實的市場需求，預測未來的需求趨勢，把握房地產市場走勢。
對采集到的數據，要注重分析研究。目前統計指標中的房地產價格是當期的銷售總金額除以銷售總面積，是大平均的結果，既不能科學反映市場價格變動的真實情況，更無法反映不同用途、不同區位條件的房價變動情況；一些機構公布的房地產價格指數，也存在采集信息不全或權重設置不盡科學等問題。為此，要很好的利用房地產信息系統采集到的數據，通過對不同樓盤銷售情況的跟蹤，采用綜合分析、比較分析、趨勢分析等方法，隨時掌握各區域、各類用途、各類套型的房地產價格及其變動情況，更準確地反映市場供求關系，供政府決策參考。
四、近期工作目標及要求
一是要以求真務實的科學態度，積極穩妥地推進房地產市場信息系統與預警預報體系建設。房地產市場信息系統和預警預報體系建設是一項巨大的系統工程，要充分認識各地信息化發展水平的差異性、組織協調工作的復雜性和任務的艱巨性，積極穩妥推進系統建設，決不能脫離實際，搞花架子，甚至誤導市場。部門認識不統一、制度無保障、無法協同配合開展工作的城市，在沒有做好協調工作之前，不要匆忙上馬，而要首先解決好認識問題、建立保障工作開展的有效制度及部門配合的協調機制，為工作的推進創造基本條件。
二是確立工作推進規劃，分步實施。今年的工作目標是：6月底前，14個重點城市和其他有條件的城市要建立工作推進的保障機制和協調機制，形成信息系統的總體框架。9月底前，14個重點城市和有條件的城市要爭取完成有關數據的采集工作，進入系統試運行，基本能做到，向系統發出某種指令，監控某區域的市場情況，能夠得到按區位、價位、套型結構等分類的各種信息。如在指定區域內，銷售價格在3000－4000元/平方米的商品住房項目有幾個，分布在何處，面積和套數各有多少，已成交套數、面積、具體成交價格以及待銷售（可分出上市銷售在一年內、1－3年和3年以上）的面積、套數等等，并具備跟蹤每個樓盤成交價格的功能,以真實反映市場吸納能力和價格變動情況。在此基礎上，開展數據整合、分析，能較為全面、準確的掌握房地產市場運行狀況。年底前，40個重點城市都要完成系統總體框架的建立。今年內各城市要重點加強對敏感性強的市場信息的變動情況的跟蹤，及時向社會發布有關市場信息。各地房地產管理部門要高度重視房地產統計數據中反映出來的異?，F象，深入分析，防微杜漸，促進房地產市場持續健康發展。希望各城市回去后制定工作計劃和方案，抓緊推進各項工作。
三是要采取措施，保證房地產預警預報體系數據采集和系統建設的權威性、全面性、準確性和及時性。首先，要有權威性。各單位要及時向市政府有關領導匯報，爭取做到市政府發文，成立領導小組，由分管領導掛帥，明確牽頭部門，并有必要的資金保障。要積極爭取由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一并落實資金問題。同時，要建立有懂技術、懂業務的復合型或組合型專業人員參與的工作隊伍，承擔有關各項具體工作。其次，數據采集的全面性。要全面落實項目手冊制度，把所有已立項的項目納入管理；要積極建立樓盤表，把進入預售階段的項目及其所有的房屋納入其中，跟蹤管理和監控，確保數據的全覆蓋。第三，要保證數據的準確性。重點是做好開發企業填報數據與交易登記管理數據的對接和協調，同時，要重視抽樣調查數據和中介機構提供數據的作用，注重管理數據與市場數據的整合。第四，數據采集的及時性。要積極協調有關部門，爭取做到一經立項，發改委、規劃、土地、建設部門能及時將有關情況向房地產管理部門通報，以利我們能從各個渠道及時得到有關信息，對開發企業上報信息進行督促。房地產管理部門要積極推行規范化管理，使用標準化管理軟件，提高信息化管理水平。商品房預售管理應當采用網上登記備案，條件成熟的城市，房屋租賃登記備案也要實行網上備案。
為實現上述目標，各地要注意解決好以下問題。一要選好牽頭單位。所謂牽頭單位，就是要基本能夠參與到房地產項目開發、建設、流通和后續管理的各個環節中，或者在不同階段能發揮協調作用，保證數據采集和整合工作順利進行的部門。二要重點抓好業務管理系統建設。要按照預警預報體系的要求，對現有的房地產市場管理業務系統進行修改、完善和整合。有條件的城市，要積極組織開發應用基于GIS技術的房地產市場管理業務系統，建立商品房預售合同聯機備案系統。要通盤考慮房地產管理信息系統的對內、對外信息服務功能，通過公共信息交互平臺，實現內外網數據共享，并提供遠程受理、遠程辦公和功能齊全的對外信息服務。三要充分利用現有資源。近年來各地有關部門在房地產信息基礎設施建設和應用系統開發上都有較大投入，建設房地產市場預警預報體系，要盡可能利用現有硬件設備和軟件資源，不要另起爐灶。四是房地產管理部門要適應新形勢的要求。要摒棄陳舊觀念，樹立反映信息時代要求的全新理念，實現從“管理信息由管理部門獨占”到“管理信息必須公開和必須為全社會共享”轉變。在管理過程中采集數據信息，不能增加辦事環節，也不得加重管理相對人的義務和負擔。要以建立房地產市場預警預報體系為契機，在管理創新上做文章。進一步推動房地產交易登記和其他各項業務的規范化管理，提高管理和服務的覆蓋面，推進管理流程和業務操作的標準化。
同志們，建立和完善房地產市場信息系統和預警預報體系是2004年住宅與房地產業的工作重點之一。希望大家深入研究，勇于探索，努力做好這項促進房地產市場健康發展的基礎性工作，不辜負國務院領導對我們的殷切希望。