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廣東省建設廳廳長 勞應勛

2003年8月28日

同志們：

　　劉錦紅副廳長剛才對學習貫徹《物業管理條例》講了具體意見，講得很好，我同意。省人大法委政策法規室余建紅副主任也作了很好的講話。希望各地回去認真貫徹落實。我再簡要補充兩點意見。

　　一、把我省物業管理工作提高到一個新水平

　　我省物業管理，二十年前始于深圳，現在已在全省各地鋪開。物業管理工作，是城市管理工作的一個組成部分，它為市民創造了良好的居住環境。物業管理水平的高低，成為一個住宅小區素質高低的重要條件。人們已認識到物業管理的重要性，有沒有物業管理，已經成為人們選購住房的重要條件。物業管理在我省已有相當的基礎。可以預料：隨著人民生活水平和質量的提高，物業管理行業將會有更大的發展，它的覆蓋范圍將會更大。因此，物業管理是一個朝陽行業，這是毫無疑義的。

　　現在的問題是怎樣把我省物業管理工作水平，再提高一步，以適應社會的發展和人民生活水平提高的需要。我認為要從兩個方面著手：

　　一是要進一步提高物業管理的覆蓋面。現在物業管理工作做得好的基本上都在珠江三角洲地區，比如廣州、深圳、珠海、中山等城市。但在我省東西兩翼和山區地區覆蓋面不是很廣，一些僅處于起步階段，在一些縣城還是空白點。我們要努力在東西兩翼、山區以及縣城、中心鎮等地方推行物業管理。有些經濟欠發達的縣（市），綜合開發和物業管理都搞得很好，如興寧市、新興縣。興寧市在住宅小區綜合開發、物業管理方面做得一個小區比一個小區好，2001年省建設廳在興寧召開了現場會。新興縣的翔順住宅小區綜合開發和物業管理都很有水平，盡管房價不高，每平方米1000元多點，物業管理收費也不高，但建設和管理得不錯。在山區市、縣，綜合開發和物業管理工作搞得好的不多。我們要把物業管理這種好方式，大力推行到東西兩翼和山區地區。這對加強城市管理、提高市民居住質量是花錢少見效快的好做法。東西兩翼和山區市、縣要以實施《條例》為契機，加大力度，大力推行物業管理。房地產管理部門可以組織有關部門、企業到深圳、廣州等地參觀學習，為小區創造必要的條件實施物業管理。

　　二是要提高物業管理的服務質量。當前業主與物業管理公司的矛盾，主要產生在服務質量不高，或不到位方面。如果服務改善了，就不會有那么大的矛盾。關鍵是提高服務質量，給業主以周到的優質服務。這是物業管理公司開拓市場的重要法寶。當然，整個物業管理水平的提高也離不開業主、業主大會、業主委員會水平的提高。《物業管理條例》，對各方面的職責都作了規定，明確了物業管理企業、業主的權利義務以及業主大會、業主委員會的職責、運作規則。《條例》對進一步提高物業管理水平，提供了法律依據和很好的法治環境。因此，我們要以貫徹落實《物業管理條例》為契機，搞好物業管理工作，努力為人民群眾創造良好的居住環境。物業管理與賓館管理相類似，賓館有星級，物業管理能否也有星級？有的物業管理很到位，服務十分周到，業主認為繳管理費高一些也值得。服務質量提高了，就可相應按服務質量收費。省物業管理協會能否制定一些標準，以促進物業管理水平的提高。如果評星級，肯定要有個標準，達到什么標準，就按什么星級收費。現在評省級、全國的物業管理示范住宅小區，這也是個辦法。碧桂園提出給你一個五星級的家，住在五星級小區，可享受五星級賓館式的服務，人住在這里很舒服。

　　二、房地產管理部門在貫徹落實《物業管理條例》中要做到既不越位也不錯位

　　物業管理，主要體現物業管理企業與業主的關系。他們之間的關系是服務與被服務的關系，他們的關系是通過合同來維系。這似乎與房地產管理部門沒有多大的關系。但《條例》賦予房地產管理部門一定的管理職責：如第十條是規定在房地產行政主管部門指導下成立業主大會，注意這是指導下，不是領導下；第十六條，成立業主委員會，要在房地產行政主管部門備案，注意這是備案，而不是審批；第十九條，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，房地產行政主管部門應當責令限期改正或撤消其決定；尤其是第六章法律責任，有十多條行政處罰，是由房地產管理部門執行的。我理解《條例》的精神是，在物業管理中一些關鍵環節，有些是需要告知房地產管理部門的，有些是要經房地產管理部門核準的。如果業主和物業管理企業合作得好，按照《條例》依法運作的，房地產管理部門就不必多管了，也不要過多地插手，更不要越位去管。

　　但是，如果物業管理企業、業主大會、業主委員會違反法律、法規的，房地產管理部門就要出來予以糾正，或予以行政處罰。《條例》賦予房地產管理部門維護物業管理市場秩序的權力，通俗地講，是當警察，沒有違法就不去管它。在《條例》里賦予房地產管理部門的是當警察，我們對物業管理中違法違規行為，必須堅決、及時地進行查處。在這方面，我們不能缺位，缺位就是失職，失職就會造成管理的混亂。實踐證明，物業管理市場混亂的地方，肯定是房地產管理部門執法不嚴的地方，沒有實現警察職能。

　　我擔心房地產管理部門在貫徹執行《條例》中，該管的不認真管，不該管的卻插手去管。我們要做到不該管的堅決不插手，該管的要堅決管好。

　　同志們，《物業管理條例》的實施，關系到人民群眾的切身利益，關系到房地產業的健康發展，也關系到社會的穩定。我們要以“三個代表”重要思想為指導，認真實施好《物業管理條例》，把我省物業管理工作提高到一個新的水平。