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領導動態
建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在2003年全國住宅與房地產工作會議上的總結講話
瀏覽次數：1279建設部住宅與房地產業司司長 謝家瑾
2003年1月14日
同志們：
全國住宅與房地產工作會議在湖北省、武漢市政府的大力支持下，在湖北省建設廳和武漢市房地局的精心組織和全體與會代表的共同努力下，圓滿地完成了預定的議程。
昨天上午，劉部長做了重要講話，全面總結了98年以來住宅與房地產業取得的成就和經驗，分析了在全面建設小康社會中住宅與房地產業面臨的形勢和問題，并根據十六大和中央經濟工作會議、建設工作會議精神，提出了建立產業發展新秩序應當重點抓好的六個方面工作，特別是對房地產過熱的危害性進行了深刻剖析，并對加強市場宏觀調控提出了工作要求。我向大會報告了去年的工作情況和今年的工作安排。在下午的分組討論中，大家結合當地實際對劉部長的講話和工作報告展開了熱烈討論，發言積極踴躍。與會代表一致贊同劉部長對當前房地產市場形勢的判斷和住宅建設要面向百姓、面向市場、面向未來的工作指導思想，表示回去后要認真貫徹落實會議精神，加大工作力度，全面開創住宅與房地產工作的新局面。大家在討論中進一步交流了經驗，對做好今年的工作提出了很多好的意見和建議。這次會議開得非常及時，統一了思想，交流了經驗，明確了任務，對做好今年工作將起到重要的推動作用。
剛才，有9個省市交流了他們的經驗，還有不少城市提供了非常好的書面經驗交流材料。這些經驗都是大家從實際出發，創造性工作和探索實踐的總結，值得認真學習和借鑒。
下面，我就大家討論中關心的幾個問題和如何貫徹會議精神，再講幾點意見，作為會議的小結。
一、關于搞活市場，進一步啟動住房消費工作
關于搞活市場的重要性及今年的工作重點，在劉部長講話和工作報告中已經做了闡述，在近年來各種會議上也講了不少。大多數地方采取了積極有效措施，取得了明顯成效。但也有一些地方對搞活市場的重要性認識不足，政策突破不力。如有的地方到現在對房改房上市還要求必須經主管部門審批、原產權單位同意；有的地方對房改房上市征收過高的收益，還有的地方對降低產權、交易費有抵觸情緒，這些問題已經影響到當地房地產市場的進一步搞活。
十六大報告明確提出，一切妨礙發展的思想觀念都要堅決沖破，一切束縛發展的做法和規定都要堅決改變，一切影響發展的體制弊端都要堅決革除。這些精神對于轉變觀念、開拓思路，進一步搞活房地產市場、啟動住房消費具有十分重要的意義。各地房地產管理部門一定要提高認識，增強大局意識，把搞活房地產市場、啟動住房消費作為落實十六大和中央經濟工作會議精神，進一步擴大內需、拉動經濟增長的重要舉措，切實抓緊、抓好。同時，要抓住全面建設小康社會，國家高度重視住宅建設的大好機遇，爭取當地政府或協調有關部門出臺進一步搞活市場的政策措施，通過搞活市場，增強住宅與房地產業持續、健康、快速發展的動力。
在討論中，有的代表反映，大力發展經濟適用住房是搞活房地產市場的重要舉措，但在土地使用制度改革后，經濟適用住房的推進越來越難，優惠政策也很難落實到位，建議部里盡快下發規范經濟適用住房和集資合作建房文件。經濟適用住房經過幾年的發展，對于解決中低收入家庭住房問題，平抑過高的商品房價格、啟動住房消費的作用，各部門、各地區認識比較一致。關鍵是有的地方對經濟適用住房的優惠政策落實不到位，使經濟適用住房的優勢得不到充分發揮；有的地方對經濟適用住房購買對象、購買面積標準、銷售價格不加限制，使經濟適用住房的優惠政策不能真正落實到中低收入家庭。因此，當前一方面要大力發展經濟適用住房，滿足中低收入家庭的購房需求；另一方面要落實國家規定的各項政策，同時要切實規范運作，才能使經濟適用住房的作用充分體現。部里今年擬會同有關部門下發經濟適用住房管理辦法，對集資合作建房政策也要加快研究，出臺相應辦法。
二、關于房地產市場宏觀調控工作
關于房地產過熱的危害和如何加強房地產市場宏觀調控工作，劉部長已做了詳細闡述。在討論發言中，不少代表都表示部里警鐘敲的很及時。面對房地產高速增長，行業主管部門要保持清醒頭腦，作出客觀分析。當前，我國住宅與房地產業正處在體制轉換、產業快速發展時期。中央把住宅作為新的經濟增長點，并不表示所有的地區都要加快發展。地方政府希望住宅與房地產業高速發展，拉動經濟增長，這是好事。作為主管部門，一定要將好事辦好，關鍵是要在認真分析市場的基礎上，切實落實六部門《關于加強房地產宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》提出的各項措施。一是要充分認識房地產過熱的危害性，端正指導思想，增強防止過熱的自覺性。二是要充分利用政府重視住宅建設的有利時機，進一步出臺搞活市場的扶持政策，通過搞活市場提高市場的吸納能力，增強產業持續增長的動力。在市場不活的情況下，人為地加快住宅與房地產業的增長速度，其結果只能是增加不合理空置，導致房地產的“虛熱”。三是要高度重視市場分析，摸清情況、找準問題，有針對性地采取措施。已經有過熱苗頭的地區要盡快采取措施，加大調控力度，嚴格控制新開工面積，調整商品房供應結構；有潛在市場風險的地區，要未雨綢繆，防范可能出現的問題；房價漲幅過快的地區，要會同土地、規劃等部門，調整供應結構，增加經濟適用住房等適應中低收入家庭的住房比例，平抑商品房價格的不合理上漲；投機性購房比例較高的地區，要會同金融部門從嚴審核個人住房抵押貸款。省建設廳要加強對個別地市調控工作的分類指導。
在討論中有的代表反映，房地產市場宏觀調控主要應加強土地資源和銀行信貸管理，房地產管理部門沒有手段。我覺得，調控好市場是我們的重要職責，雖然有些工作不歸我們直接管理，但作為行業管理部門首先是要利用掌握信息的優勢，認真分析好市場，及時發現問題，為政府當好參謀，為各部門決策提供依據；其次，要做好協調，建立調控機制，使調控工作形成合力。
三、關于整頓和規范房地產市場工作
近年來，在各項政策的鼓勵下，居民住房消費得到有效啟動，個人購房積極性空前高漲。但是，房地產市場不規范問題仍然十分突出，已經成為制約住房消費的重要因素。去年開展了整頓和規范房地產市場秩序工作，依法查處了違法違規行為，取得了一定成效，很得民心。但有些地方對整頓和規范房地產市場不夠重視，查處不力，特別是對主管部門在審批項目和一些大企業在開發、交易環節違法違規行為的查處有畏難情緒，不敢處理。溫家寶副總理在中央經濟工作會議中強調，要堅持兩手抓，一手抓專項整治，繼續嚴厲打擊各種破壞市場經濟秩序的違法犯罪行為；一手抓制度和法制建設，規范市場秩序，加強市場管理。要把這項工作納入法制化、規范化的軌道，作為經常性工作長期堅持下去。通過整頓和治理，建立公平競爭的市場秩序和誠信守法的市場環境。國務院領導已經批示，要求把整頓和規范房地產市場秩序作為今年國務院專項整治的重點，各地一定要高度重視，要把這項工作作為落實“三個代表”重要思想、促進住房消費的重要舉措，切實抓緊、抓好。一是要充分利用投訴、信訪等渠道，及時發現違法違規行為，采取果斷措施，依法嚴厲打擊，并對典型案例進行曝光，起到威懾和警示作用。二是要加強法制建設，規范經營行為。近年來，國務院及國務院各部委陸續出臺了一系列規范房地產市場的法規和規范性文件，各地要結合當地實際和整頓規范房地產市場中發現的突出問題，加快完善當地的配套法規。三是要加強制度建設，從源頭上杜絕違法違規行為的產生。廣東、重慶等地實施的按套內面積計價，深圳、成都等地推行的預售網上即時備案等制度，對于預防房地產市場不規范行為起到了重要的作用，各地可以借鑒。四是加快建立信用體系。去年9月26日部里開通了一級企業及相關人員的網上公示系統，引起了較大的反響，點擊率很高，投訴量也不少。被投訴的企業十分重視，都能認真處理。但由于上網企業過少、許多想在網上查詢和投訴的，找不到要投訴的企業。為了充分發揮信用體系的作用，部里要求6月底全面開通房地產網上公示系統，司里發文作出了專項部署，這項工作時間緊、任務重，希望各地高度重視，認真落實。
四、關于住房公積金管理工作
去年，各地圍繞貫徹落實新修訂的《住房公積金管理條例》、《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》以及全國住房公積金工作會議精神，做了大量工作，但進展情況不理想。還有70多個城市沒有組建管委會，80多個城市未上報管理機構調整方案，大部分城市沒有完成資產移交，擠占、挪用住房公積金和項目貸款尚未全部收回。劉部長在昨天的講話中，對下階段的工作作了部署，再次明確了完成期限。今年的任務仍然十分繁重，大家要有充分的思想準備，希望回去后，切實加強對這項工作的組織領導，盡快完成機構調整任務，爭取主動，不拖后腿。省（區）建設廳要加強監督和指導，重點抓好以下幾項工作：
第一，還沒有成立管委會的設區城市，要按照“三個三分之一”原則，盡快把管委會組建起來；已經組建的，要建立完善的會議制度，切實發揮決策職能。第二，確保機構調整盡快到位。設區城市要抓緊制定和上報機構調整方案，各省（區）要抓緊審批。審批時，要對分中心的設立嚴格把關，不得擅自突破國務院有關規定。方案批準后，要盡快組織實施。要在對原有管理機構的資產進行清理和審計后，盡快移交資產。第三，下大力氣回收擠占、挪用的住房公積金和用公積金違規發放的項目貸款，防范金融風險。近兩年，各地采取了一些措施，但進展情況不理想。希望尚未完成回收任務的地方，要高度重視，采取行政、經濟、法律等措施，加快回收。要堅決貫徹“誰審批，誰負責回收”的原則，落實責任人和責任單位，確保回收。第四，組織好住房公積金監管信息系統的建設工作。建立監管系統是強化監督工作的重要手段，部領導非常重視，要求抓緊建立和完善，盡快實現全面開通。希望各地高度重視，按照部里的統一安排，精心組織，積極協調有關部門落實資金和設備，為實現省（區）與部里和設區城市之間的網絡連通創造條件。
五、關于房地產管理信息化工作
十六大報告提出，“要進一步轉變政府職能，改進管理方式，推行電子政務，提高行政效率”。住宅與房地產業屬于傳統產業，信息化的發展相對滯后。近幾年，隨著住宅與房地產業的發展，房地產信息化工作也取得了一定成效。信息技術、網絡技術的應用，推動了房地產業的技術進步和產業優化升級，提高了政府對房地產市場的監控和預測能力，改進了行政管理，提高了工作效率，方便了群眾。如湖南省岳陽市利用網絡信息系統，及時向社會公眾提供網上交易、網上辦證、網上查詢、電子信訪等遠程服務，公開披露有關信息，極大地方便了群眾辦理交易、登記等手續。重慶、沈陽、成都等城市采用現代化管理手段，提高了工作效率，促進了市場的活躍，受到了廣大市民的歡迎。但有的地方由于重視不夠，房地產管理信息化工作推進緩慢；有的城市各有關主管部門各搞各的網站，難以形成整體合力。2000年部里開通了“中國住宅與房地產信息網”，并選擇了50個城市作為首批試點，去年又開通了一級房地產企業和相關人員信用檔案系統，并要求各地也要加快這方面工作。由于認識問題加上機構、經費、人員少等客觀原因，總體上看進展情況不理想。今年還要建立房地產預警系統，并選擇一些城市試點；為了適應預警體系的要求，還將開發房地產信息管理系統，任務相當艱巨。在討論中，有的地方特別是省級主管部門反映，房地產管理工作量大、任務重、人員少，信息化工作推進困難；有的地方反映6月底全面開通房地產信用檔案難度大。這些意見都有道理，部里人員也很少，在信息化推進中，充分發揮行業協會，信息中心等單位的力量，效果比較好。省里主要做好督促和監督工作。各城市主管部門要加強合作，統一采集數據、統一對外公示，協調推進信息化工作，引導產業健康發展。
六、正確處理改革、發展、穩定關系
十六大報告明確提出，穩定是改革和發展的前提。要把改革的力度、發展的速度和社會可承受的程度統一起來，把不斷改善人民生活作為處理改革發展穩定關系的重要結合點，在社會穩定中推進改革發展，通過改革發展促進社會穩定。住宅與房地產業這幾年能取得一定成效，關鍵是正確處理改革、發展和穩定的關系。通過房改充分調動了居民購房積極性，促進了住宅與房地產業的持續快速發展，在改革發展中又十分注重維護社會穩定，如在房改中十分注重處理新職工與老職工，有房職工和無房職工、已達標職工和未達標職工的權益關系，對不同收入家庭供應不同類型住房。當前，改革的重點是進一步落實分配貨幣化，加快開放、搞活住房二級市場，繼續完善相關政策；發展的重點是發展與居民承受能力相適應的經濟適用住房等中低價位住房、發展個人住房貸款、發展物業管理、建立廉租住房制度等。穩定的重點是解決拆遷糾紛、落實私房政策、房屋安全管理、解決拖欠工程款等。具體工作劉部長在講話中已提出了要求，各地要認真貫徹落實。
七、加強行風建設，規范政府行為
房地產管理工作與老百姓的住房利益密切相關，房地產行業的行風建設是群眾關注的重點。近幾年，一些城市進行的行風評比中，房地產管理部門排名相對靠后。有行業與老百姓利益密切相關的原因，也有個別地方房地產管理部門工作不到位、管理不規范的原因。如關于加強房地產交易產權一體化的問題，部里99年已經發了指導性意見，也多次在各種會議上強調，但至今仍有一些城市尚未解決，產權、交易仍然各收各的件，各提各的要求。這次會議我們特別選擇了杭州、南京兩個曾經在行風評議中排名靠后的單位，一個大會發言，一個書面交流，就是希望引起大家重視，也希望兩城市的整改經驗能對大家的工作有所借鑒。
八、振奮精神、開拓創新，全面開創住宅與房地產業發展的新局面
過去的五年，住宅建設與房地產業取得了巨大成效，對于改善居民居住環境、擴大內需、帶動相關產業發展、拉動經濟增長、增加財稅收入、解決社會就業發揮了重要作用，也得到了各級政府和社會各界的肯定。但住宅與房地產業在連續保持多年高速增長的情況下能否繼續持續快速健康發展，已經成為社會各界的關注焦點。胡錦濤總書記在中央經濟工作會議講話中也提出住房、汽車等行業發展很快，與提高人民生活水平和質量密切相關。這些領域市場潛力大，產業關聯度大，對促進結構調整、拉動經濟增長有重要作用，并將住房確定為培育和發展新的經濟增長點的首位。上海市近幾年房地產業持續快速增長，關鍵在于不斷創新。各地要按照十六大報告提出的發展要有新思路、改革要有新突破、開放要有新局面，各項工作要有新舉措的要求，振奮精神、開拓創新，緊密結合本地區、本部門的實際情況，充分發揮工作中的主動性和積極性，力爭在體制創新、機制創新和管理創新上取得突破，努力開拓住宅與房地產工作的新局面。
在討論中有的代表反映，取消企業房改方案審批后，對企業房改工作缺乏監管，特別是對有的企業可能會增加補貼面積標準缺乏監管。簡化行政審批是國家行政審批制度改革的重要舉措，我們一定要調整工作思路，不一定非要事前審批才是管理。要按照國家轉變政府職能的要求，變事前審批為事后監督。要加強對企業房改的分類指導，發現問題及時通報。此外，有些代表還反映，江蘇、浙江、廣東等地企業房改工作搞得好是因為地方經濟條件好，工作難度小。我們不否認這方面的原因，但是遼寧、四川、重慶等地的工作進展情況也不錯，主要原因是他們的認識到位、工作到位、政策到位。甘肅省白銀市國有企業中困難企業占68％，多數企業在短時間內無法建立補貼制度。白銀市市委、市政府高度重視職工住房問題，在全面停止住房實物分配的情況下，加快經濟適用住房建設，并積極鼓勵困難企業組織無房和住房困難的職工進行集資合作建房，較好地解決了企業職工的住房問題。
在討論中大家希望明確行政審批改革中取消的房地產開發項目竣工驗收到底是指工程驗收還是綜合驗收。這一點是很明確的，取消的是項目工程驗收，住宅小區等群體房地產開發項目的綜合驗收屬于保留項目，部里今年擬制定《住宅小區交付使用辦法》，希望各地加強這方面的工作。
同志們，2003年是貫徹十六大精神的第一年，做好今年的工作，關鍵在落實。同志們回去以后，要及時傳達好會議精神，抓緊向政府和部門領導匯報，在工作推進中要積極爭取有關部門的支持和配合。讓我們共同努力，為住宅與房地產業的健康、持續、快速發展作出更大的貢獻。最后，祝大家春節愉快，工作順利。