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領導動態
建設部住宅與房地產業司助理巡視員金一平在2002年全國資質一級房地產開發企業信用檔案聯絡員培訓班上的講話
瀏覽次數：1711建設信用檔案，促進企業加強自律為房地產業健康發展營造良好的信用環境
2002年8月25日
同志們：
為貫徹國家整頓和規范房地產市場的要求，建立信用環境，建設部決定組織建立房地產信用檔案，并委托中國房地產業協會、中國房地產估價師學會和中國物業管理協會承擔相關具體工作。今天，中國房協開發委舉辦首屆"全國資質一級房地產開發企業信用檔案聯絡員培訓班"，目的很明確，就是要使資質一級房地產開發企業信用檔案聯絡員了解房地產信用檔案系統的基本結構和記錄內容，掌握提供企業信用信息的方法。這是建立房地產信用檔案的基礎，希望通過大家的共同努力，達到預期的效果。為了便于大家了解有關情況，我先講兩個問題：一是建立房地產信用檔案的背景；二是有關建設房地產信用檔案的思路和要求。
一、建立房地產信用檔案的背景
首先，從市場經濟體制建設的大背景來看。黨的十四大提出我國經濟體制改革的目標是要建立社會主義市場經濟體制。今后一個相當長的時期內，我們各方面的工作都必須圍繞這一目標進行。市場經濟，就是市場在資源配置中起基礎性的作用，在資源配置中起作用的三個主要市場機制是：競爭機制（機會均等，包括市場準入、退出）、供求機制（反映市場供求狀況，包括基本平衡、供過于求、供小于求）、價格機制（真實反映供求關系）。但是市場也有缺陷，市場機制失靈主要表現在公共產品提供、外部性和信息不對稱等方面。在市場經濟體制下，企業以追求利潤最大化為目標，出于經濟人的本性，在信息不對稱、外部環境、制度約束不完善的情況下，企業的失信行為就會出現，這樣的例子不勝枚舉。去年7月份以來，素有誠信大廈之名的美國，在安然等大公司假賬案后，企業遭遇信譽地震，有人稱其對經濟的影響甚于9.11，《紐約時報》引用一位投資分析師的話稱："現在全球的投資者都已經達成了一個共識，即美國不再是最佳的投資場所。" 美國五大會計師事務所之一的安達信，79年建立起來的全球信譽，毀于一旦。7月21日資產為1070億美元的世通公司宣告破產，其股價在納斯達克市場從曾觸高位的64美元跌到了1美分，令人震驚！
誠實守信本是中華民族之美德。人無信不立，事無信不成，國無信不威。"誠招天下客，譽從信中來"，誠實守信是企業經營之道，立命之本。誠信是社會進步不可缺少的無形資產，是社會系統賴以運行的潤滑劑，一個市場信用不好，經濟就會衰落蕭條，一個企業信用不好，就難以生存發展，信用是企業的生命。創立一個品牌、營造一個信用環境是相當不容易的，要經過數年、數十年、甚至幾代，但卻可以毀于一旦。在建設社會主義市場經濟的過程中，由于社會信用意識的淡漠、信用制度建設的滯后，信用缺失問題頻頻發生，不僅造成社會經濟關系的扭曲，社會交易成本增加，而且敗壞社會風氣，已經成為當前影響我國經濟健康運行的一個突出問題、巨大障礙，社會信用建設成為當務之急。
市場經濟越發展，誠信越重要，規范的市場經濟是法制經濟，更是信用經濟、契約經濟，社會對誠信的呼喚越來越多，今年人大政協兩會上均有許多代表就這方面問題提出議案。在市場經濟體制下，公共服務、市場管理和宏觀調控是政府的基本職責。營造誠信環境尤為重要，信用環境直接影響企業的經濟行為，營造什么樣的市場環境，也代表政府的取向，是政府以間接方式導向市場主體的行為。海外投資者對我國投資環境的評價，已經從過去主要關心基礎設施等硬環境，轉向更加看重法制、信用等軟環境。黨和國家領導人多次在不同的場合強調要加強社會信用建設，倡導誠信為本、操守為重的良好風尚。江總書記說過，沒有信用，就沒有秩序，市場經濟就不能健康發展。朱總理在中央經濟工作會上強調要增強企業和公民的法制觀念和商業道德觀念。近年來，各部門、各級政府都把營造信用環境擺上一個非常重要的位置，如上海率先啟動個人信用征集，建設企業聯合征信系統；北京開通以工商企業信息系統為基礎的有15 個政府部門參加的企業不良行為警示系統；安徽開始對職業經理人信用等級進行評定；廣東提出"信用缺失重災區要換領導"，浙江提出"打造信用浙江"，等等。中國人民銀行、國家工商總局、國家經貿委、中國工業經濟聯合會等都在加快組建全國性、行業性的信用管理系統。
第二，從房地產業自身的情況來看。一是房地產業是國民經濟支柱產業，與百姓生活息息相關，上系國家政府，下連百姓，產業地位十分重要。一方面，房地產業與其他產業的關聯度高，據專家測算，房地產業發展創造的對幾十個相關產業的需求，約為其自身需求的兩倍左右，近年來，房地產業GDP占全國GDP的比重在7%左右。隨著經濟發展、消費水平的提高，房地產業對國民經濟發展的拉動作用越來越大。2001年，房地產業投資達6240多億元，比上年增長25%，占全社會固定資產投資的比重22.45% ，其中住宅投資占房地產業投資的比重超過60%，年竣工面積達2.25億平方米。今年上半年，房地產業投資已達2821億元，同比增長32.9%。另一方面，房地產業是社會關注的一個焦點，房地產業涵蓋面很廣，轉讓、拆遷、開發、交易、租賃、物業管理等無不涉及老百姓的切身利益，在溫飽問題解決之后，居住問題成為老百姓考慮的首要問題，據統計，今年上半年，個人購買商品住房的比例已經超過94%。許多老百姓購房者傾其多年或一輩子的積蓄，還要找銀行辦按揭，貸上一二十年的款去購買住房。因此，嚴格規范房地產市場主體行為，對于房地產業健康、持續發展、促進國民經濟發展和社會穩定，是十分重要的。
二是房地產業信用建設迫在眉睫。隨著消費者法律意識的增強，從維護自身合法權益出發，他們對質量、對環境、對戶型，對物業管理，對房屋內的部品部件，以及共有部分的產權等等涉及到自身利益的方方面面都非常關注，一些房地產開發商根本沒有長遠發展的打算，只想撈一把就走，少數企業的違規操作，損害購房人的合法權益，引起群眾的不滿，甚至引發群體投訴、上訪。據中國消費者協會統計，2001年全國房地產投訴案件比上年同期增長13.2％，投訴比例占前幾位。今年上半年房地產又名列投訴十大熱點之中。一個時期以來，房地產業在各地各類新聞媒體頻頻曝光。從有關部門調查和對投訴案件的分析情況來看，當前房地產市場不規范的情況主要表現在：一是違規開發。從一季度建設部對全國37個城市的129家開發企業的專項稽查情況看，未經許可擅自開工建設、銷售，未經驗收合格擅自交付使用等問題還不同程度地存在。其中，未取得施工許可證擅自開工的比例達到20.2％。二是廣告虛假。建設部會同國家工商總局、中國消費者協會對4月25日、26日兩天27種報紙中的665條房地產廣告進行了集中排查，違法違規及不規范廣告的比例高達41.7％。三是面積"短斤缺兩"。這是近年來投訴比例上升最快的方面之一，2001年已占到房地產投訴總量的16％。四是中介市場魚龍混雜，虛假信息充斥市場，從業人員良莠不齊。五是合同欺詐。有的企業強制使用不利于購房人的格式合同，有的企業在合同中設置免責條款，逃避責任。六是物業管理不規范，存在多收費少服務，服務態度惡劣等問題。
產生這些問題的原因是多方面的：一是房地產開發企業、物業管理企業和中介機構依法經營、誠實信用觀念淡漠，有的違法經營、唯利是圖，惡意侵害消費者合法權益；二是法制工作尚不健全，已有的法律、法規規定的各項制度有些沒有很好地貫徹落實；三是主管部門監管不嚴、查處不力，有的地方的主管部門以罰代法，使違規者受益；個別公務人員知法犯法、內外勾結，使違法者逃避法律、法規的制裁。不從根本上解決這些問題，不僅會損害住房消費者的合法權益，挫傷購房者的買房熱情，直接影響住宅消費的進一步啟動，阻礙房地產市場的健康發展，進而影響住宅對國民經濟拉動作用的發揮，影響市場信心，影響社會穩定，因此，必須從講政治的高度，來認識營造房地產行業誠信環境、建立房地產信用檔案的意義。
三是貫徹國家整頓和規范房地產市場秩序的要求。房地產市場存在的問題引起國務院領導同志的高度重視，把房地產市場納入整頓和規范市場經濟秩序的重點。它反映了江澤民總書記提出的“三個代表”重要思想，是貫徹依法治國、以德治國方略的體現，也是進一步凈化市場、擴大內需、拉動國民經濟增長的迫切需要。為此，5月23號，經國務院同意，建設部會同國家計委、國土資源部等7個部門聯合下發了《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》。6月28號，7個部門又聯合召開了電視電話會議，全面部署整頓和規范房地產市場秩序的工作。作為整頓和規范房地產市場秩序的具體措施，建設部提出建立房地產企業和執（從）業人員信用檔案系統，以促進房地產行業樹立誠信經營理念，規范市場行為，維護消費者的合法權益。這項工作十分重要，也十分迫切，部領導十分重視，住宅與房地產業司將其列為近期工作重點，謝司長抓得很緊，要求集中力量，以保證按時完成汪部長向社會宣布的9 月底開通的工作目標。
二、有關建設房地產信用檔案的思路和要求
關于房地產信用檔案實施方案將由朱文奇來作介紹，我簡要談幾點思路和要求：
一是建立房地產信用檔案需要各級房地產行政主管部門、企業（中介機構）和協（學）會的共同努力。誠信理念的形成，誠信環境的建設是個龐大的系統工程，需要從多方面的努力，自律機制和他律機制兩者相結合，相互促進。自律機制是通過企業內部、行業內管理制度實現的自我約束，他律機制則是通過企業外部法治環境和行政監督進行的硬控制，自律和他律相輔相成，缺一不可。房地產信用檔案是一種他律手段，根本目的在于促進企業加強自律。建立房地產信用檔案的工作目標是：按照建立社會主義市場經濟體制要求，通過政府推動，建立的覆蓋房地產行業所有企業、中介機構和執業人員的信用信息系統，為各級政府部門和社會監督房地產企業市場行為提供依據，為社會各界查詢企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾對房地產領域違法違紀行為的投訴提供途徑。房地產信用檔案的基礎是各級房地產電子政務系統、企業（中介機構）經營管理系統及房地產協（學）會行業管理信息系統。
二是房地產信用檔案是加快建立完善的懲戒機制的一個措施。加強信用建設，就是要建立這么一種機制，營造這么一種氛圍，使失信者要為其失信行為付出巨大的成本代價，讓失信成本遠遠高于誠信成本，得不償失。朱總理在今年《政府工作報告》中指出："切實加強社會信用建設，逐步在全社會形成誠信為本、操守為重的良好風尚。加快建立企業、中介機構和個人信用檔案，使有不良行為記錄者付出代價，名譽掃地，直至繩之以法。"房地產企業信用檔案將記錄包括企業基本情況、經營業績、良好記錄、不良記錄、企業對投訴的處理情況和糾正情況等內容，并通過網上公示，接受社會的監督，使社會各界充分了解企業是否有不良記錄，使有劣跡的企業在擴大經營范圍、承建新工程、新業務等方面受到限制，以減少或避免商業欺詐、惡意拖欠及逃廢債務等各種不法行為的發生。老百姓要買房子，可以先上網對企業信譽度和綜合實力進行查詢，看看項目有沒有必需的幾證一書，然后再決定是否購買。房地產企業和執業人員信用檔案建設要與企業資質申報、年檢制度結合起來，把它作為懲戒機制的一個組成部分，形成對違規行為的一種威懾力。隨著政府職能轉變，加入WTO和電子政務的發展，今后信用檔案系統要逐步與各級政府部門、銀行、工商、稅收、質檢、司法、社保及行業自律組織信息管理系統實現互聯互通、信息共享，這也符合國家信用體系建設的總體思路，即逐步從同業征信向聯合征信過渡。
三是信用檔案建設要分級分步、積極穩妥、逐步完善。尤其要注意信用信息的依法征集，依法披露（公示）。房地產信用檔案記錄的內容一定要客觀、真實，這個信用檔案系統是由政府組織建立的，公眾相信它的權威和可靠，如果辦不好，不僅不能起到凈化信用環境的作用，反而引發出一些新的問題，這就違背了建設信用檔案的初衷，還將影響政府信譽。對收到的公眾投訴，要給企業說明情況的機會。對記入信用檔案的內容要根據信息類型和內容確定保留時間。在房地產信用檔案系統建設中，一定要廣泛聽取各方面意見，不斷加以完善。
四是在營造房地產行業誠信環境中希望資質一級企業發揮示范作用。誠信是好企業的一個基本標準，信譽就是品牌。法規規則對于守法者，不會感到受約束，對違法違規者，感覺無處不在。信用檔案的作用，一方面可以使有不良記錄的企業聲譽掃地，失信者無處躲藏，付出沉重的代價。另一方面，通過對良好記錄的公示，使信譽良好的企業和執業人員充分享有守信的益處和便利，進一步確立誠信形象，塑造品牌，得到更快、更好的發展。部里直接組織建立資質一級房地產企業信用檔案，就是考慮到資質一級企業是房地產行業的一個優良群體，雖然數量不多，但素質高、基礎好，影響大，一般來講，資質一級房地產企業的內部管理制度比較健全，市場信譽比較好，信息化管理水平也較高，建立資質一級房地產信用檔案的基礎好，見效快，有助于推動全國房地產信用檔案的建立，最終實現信用檔案系統的互聯互通。
當然，也是對資質一級企業的一個鞭策。信用檔案記錄的內容是客觀的，每個企業的檔案都是由自己的行為組成的，作為房地產開發的骨干，資質一級企業一定要重視這件事，把企業誠信看作是企業的社會責任和義務，把嚴格科學的管理制度作為誠信建設的根本保證，帶頭講誠信。認真對待房地產信用檔案建設，及時、準確地報送企業有關信用信息，這也是誠信的表現。只有當講誠信成為大多數企業的自覺行動，蔚然成風時，房地產市場才能真正走上規范有序的發展道路。
五是房地產行業協（學）會要在行業信用環境建設中發揮應有的作用。劉部長在7月19日資質一級房地產開發企業座談會上，對市場經濟體制行業協（學）會的定位、職能提出了明確的要求，近年來，中國房協為房地產業的發展作了大量的工作，卓有成效，通過為政府服務、為企業服務，在房地產開發企業中已經形成一定的號召力，面對新形勢，要進一步發揮政府與企業之間的橋梁作用，增強服務意識，加強行業自律和自身建設，提供工作水平，不斷增強凝聚力和影響力，為房地產業發展和企業進步作出新的貢獻。
這次部里將建立資質一級房地產開發企業信用檔案的工作委托給中國房地產業協會、估價師學會和物業協會，是對協（學）會的信任。幾個協會都非常重視，做了大量工作。中國房地產業協會開發委行動很快，在很短的時間內，就組織起房地產領域第一個有關信用檔案的培訓，開了個好頭。建立企業信用檔案是房地產領域一項新的工作，涉及多個方面，有大量細致的基礎工作要做，需要不斷探索和完善。希望協（學）會在建立企業信用檔案過程中，要注意處理好與各級建設行政部門、企業之間的關系，加強自律，千萬不要出現損害政府，協（學）會名譽的問題。要盡快按照實施辦法的要求，組織制定相關管理制度，保證信用檔案管理的規范、透明，使信用檔案系統盡快完善起來。要加強協（學）會自身信息管理系統的建設和人員培訓。
要通過房地產信用檔案建設，促進房地產企業的上網工程建設。信息化是房地產行業發展的需要，企業信息化是企業現代化管理的基礎，《建設領域信息化工作基本要點》提出的房地產信息化"十五"計劃目標之一就是：企業要在兩到三年的時間內，充分利用計算機技術和網絡技術，建立起適合于自身發展的企業信息化管理系統。今后，企業資質申報、年檢（審）、統計報表等也將通過網上進行。這次在信用檔案建設方案中，特別提出資質一級企業都要建立電子信箱，有條件的要建立自己的網站，出于推動企業信息化進程的考慮，同時相信資質一級房地產企業具備這樣的水平和能力。
要充分發揮聯絡員的作用，聯絡員的工作對于建設房地產信用檔案十分重要，真實、完整、有效的企業信用信息是信用檔案的基礎，也是營造誠信環境的重要環節。對聯絡員的素質有一定的要求，即要講道德、講誠信，責任心要強，要具備一定的計算機知識，要有房地產方面的充足知識等；同時，協（學）會可以采取適當方式對聯絡員的工作成績給以肯定。
聯絡員要高度認識工作的重要性，你們是在為房地產信用檔案建設、為房地產行業信用建設做開創性、基礎性的工作。希望大家充分利用好這兩天時間，深刻領會信用檔案建設的意義、目的，掌握企業信用信息報送方法。房地產信用檔案建設需要政府、企業、社會的共同努力和廣泛參與，資質一級企業一定要帶個好頭，聯絡員回去后一定要認認真真地向單位領導匯報清楚信用檔案建設的有關情況和要求，并按照這次培訓的要求，按時將有關信息資料報送上來。有什么問題、建議和意見，請及時與部里和協（學）會溝通。
謝謝大家。