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文件通知
關于印發《金平區、龍湖區商品房預售款監管臨時操作辦法》的通知
瀏覽次數：2831各房地產開發企業，相關商業銀行，有關部門：
根據市委編辦《關于商品房預售款監管和交易合同網簽備案職責調整的通知》（汕機編發〔2021〕28號）精神，“商品房預售款收存和使用等監督管理”職能調整劃入我局，為做好職能調整過渡期金平、龍湖行政區域商品房預售款監管工作，確保房地產市場平穩運行，我局研究制定了《金平區、龍湖區商品房預售款監管臨時操作辦法》，用以指導過渡期間商品房預售款監管的各項開戶、提取等業務管理工作。新的管理辦法出臺前，在商品房預售款監管工作中遇到的問題，可徑向我局房地產市場管理科反映（業務聯系電話：88266128）。
汕頭市住房和城鄉建設局
2021年6月27日
金平區、龍湖區商品房預售款監管臨時操作辦法
根據市委編辦《關于商品房預售款監管和交易合同網簽備案職責調整的通知》（汕機編發〔2021〕28號）精神，“商品房預售款收存和使用等監督管理”職能調整劃入我局，為做好職能調整過渡期金平、龍湖行政區域商品房預售款監管工作，確保房地產市場平穩運行，制定以下商品房預售款臨時操作辦法。
一、管理機構
5月24日起，金平區、龍湖區商品房預售款監管職權由市住房和城鄉建設局直接行使。為做好相關工作，方便企業，商品房預售款收存和使用等相關日常事務由我局委托市住房保障中心專項工作組（下稱“工作組”）負責。
二、商品房預售款監管臨時操作辦法
（一）監管戶開設
1.開發企業申請商品房預售許可時，應當一并與我局、開戶銀行三方簽訂預售款監管協議。
2.商品房項目規劃批準分期建設的，可按分期建設范圍分別在汕頭經濟特區的商業銀行開設專用賬戶，且一個專用賬戶只能用于一個商品房項目。專用賬戶名稱應為“‘房地產開發企業名稱’加‘商品房預售款監管專用資金’”。專用賬戶不得捆綁設定任何自動劃賬功能。
3.開發企業可根據需要增加專用賬戶數量。但每個商品房項目（或分期建設項目）的專用賬戶總數原則上不超過3個。
4.開設監管戶應在粵安居系統申請辦理。
（二）預售項目監管建檔和工程總造價確認
商品房項目核發《商品房預售許可證》后，工作組應及時收集以下資料，建立項目監管檔案，并核實項目工程總造價款，報市局確認工程總造價款后，對項目實施日常監管。
其中，項目監管檔案包括：
1.商品房預售許可證和預售款監管協議書。
2.商品房項目建設工程預算書及施工圖審查結論（重點是涉及造價部分）。
3.項目發包合同及工程節點、用款計劃表。
4.項目建設工程施工許可證等。
工程總造價核實按以下規定執行：
1.資金監管部門按照《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十七條規定，根據有資質的工程造價機構核算結果，結合施工圖審查結果、建設工程承包合同確認工程總造價款，并以總造價款為基數，對項目工程用款進行總控制。工程總造價款為該項目全部建設費用，包含項目建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設費用總額及稅費等。
2.項目建設過程因不可預見的原因需要變更工程總造價的，必須由建設單位和施工方按施工管理有關程序在經相關設計、監理單位、有資質的工程造價機構和施工圖審查機構確認，出具工程造價預算變更證明。
3.單個項目建設工程存在由開發企業多重發包情況的，工程投資額超過100萬元或建筑面積超過500平方米的施工項目，原則上建設單位應按相應范圍領取《建筑工程施工許可證》。
（三）預售款的歸集
1.商品房項目取得《商品房預售許可證》后,開發企業應及時告知開戶銀行，開戶銀行在收到《商品房預售許可證》后，才能將專用賬戶用于收取預售款。
2.開發企業應督促開戶銀行實時通過粵安居系統錄入購房人繳款情況并上傳開戶銀行出具給購房人的預售款存款憑證；未按規定上傳憑證的，不能辦理合同備案。
3.以按揭方式購房的，開發企業應在商品房買賣合同注記“本合同約定貸款應由貸款銀行在辦妥按揭登記后直接劃入本項目預售款監管專用賬戶”內容。
4.預售款歸集少于同期應歸集預售款總額85%的，監管部門可停止受理該項目的預售款使用申請。
5.開發企業與購房人解除商品房買賣合同的，共同簽署載明購房人收款賬戶的退款申請書，向監管部門申請。經監管部門審查同意，通知開戶銀行將購房款撥回購房人收款賬戶。
（四）預售款申請使用與審核
1.預售款用途
專用賬戶內監管資金，應優先用于項目法定稅費，以及按工程進度用于批準預售以后后續工程的購買建筑材料、設備款和施工進度款。項目累計歸集預售款總額超過重點監管額度的部分，按《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十八條規定管理。
2.預售款核準使用程序和額度控制
（1）開發企業申請
開發企業按《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十四條規定和資料向工作組提出申請，并按規定分別用途提交《商品房預售資金使用申請表》、用款計劃、賬戶收支情況表、監理單位出具的施工進度證明、施工單位的用款申請、材料設備購銷合同等材料（用于支付本項目所涉及的法定稅款的，提交經稅務部門加具意見的預售款使用申請表）。
工作組按《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十五條規定程序審查并在三個工作日內作出予以核準或不核準用款書面答復。開發企業持經核準的申請表和其他材料到開戶銀行辦理專用賬戶撥款手續。開戶銀行必須同時將撥款信息錄入粵安居系統，并上傳撥款憑證。
（2）核定預售款支付額度
——法定稅費支付額度
用于支付法定稅費的，根據銀行出具的已歸集預售資金總額的證明材料，原則上在累計已歸集資金總額的10%內核準用款；工程建設進展順利、經營良好的項目，用于支付稅費的用款額度可以在15%以內控制。
超過重點監管額度的預售款，用于支付稅費額度不受上述比例限制。
——工程款支付額度
用于支付工程款的，按施工進度核定支付額度，支付額度為：
①主體結構封頂的，依據施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額（含工程款，購買建筑材料、設備款、稅費等，下同）的65%；
②主體工程完成，腳手架工程已拆除的，依據施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的85%；
③建設工程已竣工驗收的，依據施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的95%。
主體結構封頂前，監管賬戶內至少需留存總提取額的5%作為監管備用金。封頂后，賬戶資金留存比例按以上支付額度管理。
（3）超過重點監管額度部分的核定
重點監管額度=工程總造價×150%。
歸集額超出重點監管額度部分的資金，經監管部門同意，企業可申請提取用于支付項目批準預售前投入的建設費用及開發貸款。
（4）現金保函的使用
開發企業近三年來（企業成立未滿三年的，為企業成立以來）沒有發生違規收取、使用預售款情況，且同時滿足下列條件的，可憑經資金監管主管部門認可的特區范圍內大型商業銀行出具的見索即付現金保函，直接置換同等額度的商品房預售款監管資金。
①主體結構已全部封頂，經工程施工單位書面同意并確認前期工程款已經支付完畢。
②提供有資質的工程造價咨詢機構出具的項目后續工程量核算結果（重點包含后續工程量造價）。
③現金保函置換資金后，監管戶中預留款大于后續工程款的120%。
④出具保函的商業銀行承諾在保函期限內收到保函受益人加蓋公章的《保函索賠通知書》后10個工作日內，無條件地、不可撤銷地向保函受益人支付擔保款項到保函受益人指定的賬戶，且無須保函受益人出具任何其他證明。
（5）公示
工作組作出核準預售款使用決定后，應及時將核準情況（核準時間、申請用途、用款額度等）在門戶網站公示。建設進度未按施工計劃實施超過3個月的項目，工作組應在作出核準預售款使用決定前將申請情況（申請時間、申請用途、用款額度、收款單位等）在門戶網站和項目售房處公示3個工作日以上。
（五）不予核準用款的情形
有下列情況之一的，工作組可不予核準用款申請：
1.超出用款額度的；
2.收款單位或申請用途不符規定的；
3.前一筆用款使用不符合規定的；
4.開發企業違規收存、使用預售款，未整改的；
5.不在工程承包施工合同內的工程款范圍用款。
6.不符合商品房預售款監管的法律法規和本操作辦法等規定的。
（六）解除預售款監管
商品房項目取得《商品房現售備案回執》后，監管戶同步撤管。
三、職能調整前已經納入商品房預售款管理的項目預售款的使用和審核。
鑒于2021年5月24日前的在管項目，普遍存在施工管理相關內容不規范情況，但其商品房預售款監管模式已經成型，為確保相關項目建設順利進行，防止出現新的問題樓盤風險，在不影響項目繼續施工前提下，根據項目實際，原則上繼續采用原管理模式進行。但工程總造價款應符合《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十七條規定。
原在管項目在5月24日后新增的發包合同，按本文工程總造價核實的相關規定管理。
四、其他
（一）本辦法為職能調整過渡時期臨時性的商品房預售款監管工作辦法。本辦法自發布之日起實行，在新的管理辦法出臺后，本辦法自動失效。
（二）本辦法未盡管理事項，將依照“預售款應當用于購買商品房項目建設必需的建筑材料、設備，以及支付商品房項目建設的施工進度款和法定稅費”的總原則進行管理。
（三）工程進度進度異常、延期交房問題樓盤項目的預售款監管，按“一案一策”方式，另行制定管理辦法。