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房地產調控處在關鍵時期 應堅持調控不動搖
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一、房地產調控已取得積極成效
從2010年4月開始，針對房地產價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產調控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收入群體的住房困難問題。總體來看，目前房地產調控已取得積極成效，突出表現在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是今年下半年以來，全國70個大中城市房價漲幅回落、持平和價格環比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區房價出現下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現回落；三是住房供應結構明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產調控正朝著預期方向發展。
二、當前房地產調控處在關鍵時期，調控不能放松
在房地產調控成效初顯的同時，也必須看到，目前調控正處在關鍵時期，成果仍不穩固。
一是部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變。依據國際通行的房價收入比指標衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，部分城市房價仍需向合理水平進一步回歸。
二是促使房價反彈的因素依然存在。目前國內各項人民幣存款已經接近80萬億元，其中城鄉居民儲蓄存款接近34萬億元。由于國內投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產，將其作為資產保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調控，被迫離場的投機資金會卷土重來，將引發房價的強烈反彈，進而再度加劇資產泡沫集聚的風險。近期，央行三年來首次下調法定存款準備金率，市場流動性緊張的狀況會有所改善。只要流動性增加，就會有相當部分資金通過多種途徑流入房地產領域。在這種情況下，如果再放松調控，勢必有更多資金涌入房地產市場，造成房價反彈，增大通脹壓力，使調控成果前功盡棄。
三是房地產資金過度聚集、對實體經濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來，房地產市場快速發展，房價上漲過快，導致很多企業、機構和個人紛紛利用各種資金投資房地產，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅動下，大量資金抽離實體部門，向房地產領域過度集中，對實體經濟產生“擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難復蘇的實體經濟“失血”，給我國經濟的良性發展和實體經濟競爭力的提升帶來負面影響。目前，這種“擠出效應”的基礎并未完全消除，一旦放松房地產調控，房價、地價出現反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產領域，造成泡沫進一步聚集，而實體經濟則會進一步萎縮。這種資源的嚴重錯配，將給我國經濟發展、產業升級、技術創新帶來沖擊。
四是房地產行業調整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產行業發展很快，數量和規模迅速擴張。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高，行業秩序仍待治理和規范，行業調整尚未取得實質性進展。從發展階段看，單純依賴數量擴張的空間已經不大，迫切需要逐步提高行業集中度，優化行業結構，轉變發展方式，提高行業競爭能力。
五是城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。我國經濟可持續發展要靠擴大內需，而內需最大的潛力在于城市化。房地產業與城市化發展密切相關。如果房地產健康平穩發展，將成為城市化發展的重要動力，但如果房價在一個時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實現和競爭力的提升，影響農業人口向城市的有序轉移，并進而影響到經濟的可持續發展和城市居民生活質量的提高。
上述分析表明，當前調控正處在關鍵時期，應堅持調控不動搖。
三、堅持房地產調控有利于經濟社會的持續健康發展
隨著房地產調控政策的實施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔心，如果不放松調控，將可能造成房價大幅回落、房地產投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構潛在風險凸顯等問題。對此，我們認為，順應我國房地產發展的周期規律，繼續堅持房地產調控實際上有利于經濟和社會的持續健康發展。
（一）房地產投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正常回調
我國房地產投資占城鎮固定資產投資的比重長期保持在23%左右。調控政策出臺一年多來，房地產投資仍保持較高的增長速度，預計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進過程中，房地產投資保持較快增長仍有較強的支撐動力。即使在繼續堅持調控的情況下，初步預測，明年房地產投資增速仍會保持在20%左右。雖然增速出現一定程度回落，但也是我國房地產投資增速開始進入正常回調周期的反映。根據我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標測算，并參照國際經驗，預計未來幾年，我國城鎮住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現。未來一段時期房地產投資增速出現回落也是客觀的、正常的。期望房地產投資持續保持超高速增長是不現實的。房地產調控的過程實際上給房地產投資增速調整留出了必要空間。
（二）堅持房地產調控有利于進一步改善民生，促進社會的和諧與穩定
堅持房地產調控，鞏固調控成果，將有利于切實改善民生，促進社會的和諧與穩定。一方面，通過抑制投機需求，使過快上漲的房價合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調整土地供給和住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實現“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進社會的和諧與穩定，同時還將對擴大內需、保持經濟平穩較快發展發揮重要作用。
（三）堅持調控有利于房地產行業的良性發展
前些年，一些房地產開發企業擴張偏快，負債規模不斷擴大，經營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業務非房地產的企業也紛紛進軍房地產領域，行業良莠不齊的現象突出。繼續堅持房地產調控的政策取向，客觀上有助于加速房地產行業的整合和規范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業資質不高、經營不夠審慎、不注重產品質量的企業將會被更有實力的企業兼并或者收購，有競爭實力的企業會得到發展，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業與更加專注于某個細分領域、深耕細作的中小企業并存的局面。
（四）房價穩步回調對銀行等金融體系的影響總體可控
隨著城市化發展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場仍有一定發展空間；而且，這一輪調控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統重視防范和應對金融風險，金融資產質量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產開發貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經防范了部分風險。因此，房價回調引發系統性金融風險的可能性不大，影響總體可控。
（五）從中長期看，堅持調控有利于地方經濟逐步擺脫對房地產的過度依賴，促進產業結構和收入結構調整
今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產調控的原因，但也與前兩年增長快、基數高有直接關系。2010年，全國國有土地使用權出讓金的預算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續下去。堅持房地產調控，從中長期來看，有利于地方經濟逐步擺脫對土地出讓和房地產業的過度依賴，而將重心放在促進實體經濟發展和產業結構的優化方面。
四、繼續堅持和完善房地產調控，著手建立長效機制
堅持和完善房地產調控，就是要進一步落實已經出臺的各項調控措施，不斷鞏固調控效果。在需求方面，繼續實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強化住房的居住屬性，繼續堅決遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。在供給方面，認真落實住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實推進保障性住房建設，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創新經營模式吸引更多社會資金進入保障房建設領域。更好地發揮保障性住房建設惠民生、穩房價、擴內需、促發展的多重作用。通過調控改善住房市場的供求關系，從而進一步促使房價調整到合理水平。
在堅持房地產調控的同時，還需著手建立房地產市場健康運行的長效機制。主要包括：建立健全房地產市場健康運行和住房保障方面的相關法律法規；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結試點城市經驗的基礎上，應盡早設計和建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產稅收制度；治理和規范房地產市場秩序，建立行業標準體系；促進房地產行業的調整和重組，完善企業資質認定，促進房地產行業發展方式的實質性轉變；完善住房保障制度，建立保障房建設、分配、管理、運營的規范有效的制度體系。（作者單位：國務院發展研究中心市場經濟研究所）
從2010年4月開始，針對房地產價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產調控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收入群體的住房困難問題。總體來看，目前房地產調控已取得積極成效，突出表現在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是今年下半年以來，全國70個大中城市房價漲幅回落、持平和價格環比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區房價出現下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現回落；三是住房供應結構明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產調控正朝著預期方向發展。
二、當前房地產調控處在關鍵時期，調控不能放松
在房地產調控成效初顯的同時，也必須看到，目前調控正處在關鍵時期，成果仍不穩固。
一是部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變。依據國際通行的房價收入比指標衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，部分城市房價仍需向合理水平進一步回歸。
二是促使房價反彈的因素依然存在。目前國內各項人民幣存款已經接近80萬億元，其中城鄉居民儲蓄存款接近34萬億元。由于國內投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產，將其作為資產保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調控，被迫離場的投機資金會卷土重來，將引發房價的強烈反彈，進而再度加劇資產泡沫集聚的風險。近期，央行三年來首次下調法定存款準備金率，市場流動性緊張的狀況會有所改善。只要流動性增加，就會有相當部分資金通過多種途徑流入房地產領域。在這種情況下，如果再放松調控，勢必有更多資金涌入房地產市場，造成房價反彈，增大通脹壓力，使調控成果前功盡棄。
三是房地產資金過度聚集、對實體經濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來，房地產市場快速發展，房價上漲過快，導致很多企業、機構和個人紛紛利用各種資金投資房地產，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅動下，大量資金抽離實體部門，向房地產領域過度集中，對實體經濟產生“擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難復蘇的實體經濟“失血”，給我國經濟的良性發展和實體經濟競爭力的提升帶來負面影響。目前，這種“擠出效應”的基礎并未完全消除，一旦放松房地產調控，房價、地價出現反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產領域，造成泡沫進一步聚集，而實體經濟則會進一步萎縮。這種資源的嚴重錯配，將給我國經濟發展、產業升級、技術創新帶來沖擊。
四是房地產行業調整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產行業發展很快，數量和規模迅速擴張。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高，行業秩序仍待治理和規范，行業調整尚未取得實質性進展。從發展階段看，單純依賴數量擴張的空間已經不大，迫切需要逐步提高行業集中度，優化行業結構，轉變發展方式，提高行業競爭能力。
五是城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。我國經濟可持續發展要靠擴大內需，而內需最大的潛力在于城市化。房地產業與城市化發展密切相關。如果房地產健康平穩發展，將成為城市化發展的重要動力，但如果房價在一個時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實現和競爭力的提升，影響農業人口向城市的有序轉移，并進而影響到經濟的可持續發展和城市居民生活質量的提高。
上述分析表明，當前調控正處在關鍵時期，應堅持調控不動搖。
三、堅持房地產調控有利于經濟社會的持續健康發展
隨著房地產調控政策的實施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔心，如果不放松調控，將可能造成房價大幅回落、房地產投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構潛在風險凸顯等問題。對此，我們認為，順應我國房地產發展的周期規律，繼續堅持房地產調控實際上有利于經濟和社會的持續健康發展。
（一）房地產投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正常回調
我國房地產投資占城鎮固定資產投資的比重長期保持在23%左右。調控政策出臺一年多來，房地產投資仍保持較高的增長速度，預計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進過程中，房地產投資保持較快增長仍有較強的支撐動力。即使在繼續堅持調控的情況下，初步預測，明年房地產投資增速仍會保持在20%左右。雖然增速出現一定程度回落，但也是我國房地產投資增速開始進入正常回調周期的反映。根據我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標測算，并參照國際經驗，預計未來幾年，我國城鎮住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現。未來一段時期房地產投資增速出現回落也是客觀的、正常的。期望房地產投資持續保持超高速增長是不現實的。房地產調控的過程實際上給房地產投資增速調整留出了必要空間。
（二）堅持房地產調控有利于進一步改善民生，促進社會的和諧與穩定
堅持房地產調控，鞏固調控成果，將有利于切實改善民生，促進社會的和諧與穩定。一方面，通過抑制投機需求，使過快上漲的房價合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調整土地供給和住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實現“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進社會的和諧與穩定，同時還將對擴大內需、保持經濟平穩較快發展發揮重要作用。
（三）堅持調控有利于房地產行業的良性發展
前些年，一些房地產開發企業擴張偏快，負債規模不斷擴大，經營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業務非房地產的企業也紛紛進軍房地產領域，行業良莠不齊的現象突出。繼續堅持房地產調控的政策取向，客觀上有助于加速房地產行業的整合和規范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業資質不高、經營不夠審慎、不注重產品質量的企業將會被更有實力的企業兼并或者收購，有競爭實力的企業會得到發展，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業與更加專注于某個細分領域、深耕細作的中小企業并存的局面。
（四）房價穩步回調對銀行等金融體系的影響總體可控
隨著城市化發展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場仍有一定發展空間；而且，這一輪調控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統重視防范和應對金融風險，金融資產質量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產開發貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經防范了部分風險。因此，房價回調引發系統性金融風險的可能性不大，影響總體可控。
（五）從中長期看，堅持調控有利于地方經濟逐步擺脫對房地產的過度依賴，促進產業結構和收入結構調整
今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產調控的原因，但也與前兩年增長快、基數高有直接關系。2010年，全國國有土地使用權出讓金的預算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續下去。堅持房地產調控，從中長期來看，有利于地方經濟逐步擺脫對土地出讓和房地產業的過度依賴，而將重心放在促進實體經濟發展和產業結構的優化方面。
四、繼續堅持和完善房地產調控，著手建立長效機制
堅持和完善房地產調控，就是要進一步落實已經出臺的各項調控措施，不斷鞏固調控效果。在需求方面，繼續實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強化住房的居住屬性，繼續堅決遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。在供給方面，認真落實住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實推進保障性住房建設，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創新經營模式吸引更多社會資金進入保障房建設領域。更好地發揮保障性住房建設惠民生、穩房價、擴內需、促發展的多重作用。通過調控改善住房市場的供求關系，從而進一步促使房價調整到合理水平。
在堅持房地產調控的同時，還需著手建立房地產市場健康運行的長效機制。主要包括：建立健全房地產市場健康運行和住房保障方面的相關法律法規；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結試點城市經驗的基礎上，應盡早設計和建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產稅收制度；治理和規范房地產市場秩序，建立行業標準體系；促進房地產行業的調整和重組，完善企業資質認定，促進房地產行業發展方式的實質性轉變；完善住房保障制度，建立保障房建設、分配、管理、運營的規范有效的制度體系。（作者單位：國務院發展研究中心市場經濟研究所）
摘自：粵建網